Reforma tributária e imóveis: IBS e CBS na venda e na locação

Como IBS e CBS incidem na compra, na venda e na locação de imóveis?

IBS e CBS incidem sobre as operações com imóveis listadas no art. 252 da LC 214/2025: alienação, cessão e atos onerosos que constituam direitos reais, locação, cessão onerosa e arrendamento, serviços de administração e intermediação e serviços de construção civil. O IBS é o imposto sobre bens e serviços de competência de Estados e Municípios, e a CBS é a contribuição federal que o acompanha, ambos com a mesma base.

O fato gerador ocorre em momentos distintos (art. 254):

• na alienação, no ato de alienação, inclusive em promessa de compra e venda, carta de reserva com início de pagamento ou outro compromisso, e quando se cumpre a condição suspensiva;
• na locação, na cessão onerosa e no arrendamento, no momento do pagamento, de modo que o tributo é devido a cada pagamento;
• na construção civil, no momento do fornecimento do serviço.

A base de cálculo é o valor da operação (art. 255). Na locação, não entram os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel nem as despesas de condomínio (§2º). A administração tributária pode apurar um valor de referência do imóvel, com base em preços de mercado e dados de cartórios, usado como prova no arbitramento (art. 256).

Não incidem IBS e CBS na permuta de imóveis, exceto sobre a torna, e na constituição ou transmissão de direitos reais de garantia (art. 252, §2º).

Quem é contribuinte de IBS e CBS nas operações com imóveis?

É contribuinte, nesse capítulo, quem apura IBS e CBS pelo regime regular e pratica uma das operações do art. 252. Nos termos do art. 263, são contribuintes o alienante do imóvel, quem cede ou institui direitos reais, o locador, cedente ou arrendador, o prestador de serviços de construção e o de administração e intermediação, e o adquirente em adjudicação, remição ou arrematação em leilão judicial.

O regime regular é a apuração comum do IBS e da CBS, com débitos e créditos, distinta da apuração pelo Simples Nacional. Pessoa jurídica que exerce atividade econômica e não está no Simples Nacional enquadra-se, em regra, como contribuinte, pela definição geral do art. 21 (quem realiza operações de modo habitual, em volume que caracterize atividade econômica ou de forma profissional). A pessoa física tem tratamento próprio.

A pessoa física locadora entra no regime regular?

A pessoa física locadora só entra no regime regular acima de limites. O art. 251, §1º, define três hipóteses em que a pessoa física é contribuinte do regime regular:

1. locação, cessão onerosa ou arrendamento, se no ano-calendário anterior a receita total dessas operações excedeu R$ 240.000,00 e o objeto foram mais de três imóveis distintos (os dois requisitos, cumulativamente);
2. alienação ou cessão de direitos sobre mais de três imóveis distintos no ano anterior, sendo que os imóveis devem estar no patrimônio há menos de cinco anos (§3º);
3. alienação ou cessão, no ano anterior, de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores à venda.

O valor de R$ 240.000,00 é atualizado mensalmente pelo IPCA (§5º). Se a pessoa física ultrapassar o limite durante o ano, passa a ser contribuinte já no ano em curso quando a receita de aluguéis exceder em 20% o limite, ou quando as alienações superarem os limites de quantidade (§2º).

Exemplo hipotético: quem alugou quatro imóveis no ano anterior e recebeu R$ 21.000,00 por mês teve receita anual de R$ 252.000,00, acima de R$ 240.000,00, e mais de três imóveis, atendendo aos dois requisitos. Com dois imóveis e a mesma receita, falta o requisito de quantidade.

Como funcionam o redutor de 70% na locação, o redutor de ajuste e o redutor social?

Redutor é o mecanismo que diminui a alíquota ou a base de cálculo do tributo. O art. 261 reduz as alíquotas das operações do capítulo em 50% e, na locação, na cessão onerosa e no arrendamento, em 70% (parágrafo único). A redução incide sobre a alíquota, que será definida na regulamentação e nas resoluções do Senado, e por isso os percentuais finais de IBS e CBS ainda não estão fixados.

Dois mecanismos reduzem a base de cálculo:

• O redutor de ajuste é o valor vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular, que abate a base de cálculo na venda (art. 257). Para imóvel que o contribuinte já tinha em 31/12/2026, o valor inicial é o de aquisição atualizado pelo IPCA ou, por opção, o valor de referência (art. 258, I). Para imóvel adquirido de não contribuinte a partir de 2027, é o valor de aquisição (art. 258, III). Se o comprador também é contribuinte do regime regular, o redutor se mantém com ele (art. 257, §4º, I).
• O redutor social deduz R$ 100.000,00 na venda de imóvel residencial novo e R$ 30.000,00 por lote residencial (art. 259), e R$ 600,00 por mês por imóvel na locação residencial (art. 260).

Exemplo hipotético, sem alíquotas: um imóvel de contribuinte do regime regular, adquirido por R$ 1.200.000,00 e atualizado para R$ 1.500.000,00, é vendido por R$ 2.000.000,00. A base de cálculo do IBS e da CBS, antes do redutor social, seria de R$ 500.000,00. A alíquota reduzida em 50% incidiria sobre esse valor.

Como fica a transição entre 2026 e 2033?

A transição vai de 2026 a 2033 em quatro fases: teste em 2026, cobrança da CBS em 2027 e 2028, entrada gradual do IBS de 2029 a 2032 e regime pleno em 2033, conforme a Constituição (ADCT, arts. 125 a 129) e a LC 214/2025. A tabela detalha cada fase.

Para quem tem imóveis, a data-chave é 31/12/2026, quando se constitui o redutor de ajuste dos imóveis existentes, seguida do início da cobrança da CBS em 2027.

Quais efeitos esperar em preço e em contratos de locação?

O efeito em preço depende de quem é contribuinte, da alíquota final e da possibilidade de crédito. O locatário pessoa jurídica no regime regular apropria crédito do IBS e da CBS destacados no documento fiscal (art. 47). Se o locador for pessoa física abaixo dos limites, não há tributo destacado, e o crédito, em regra, não se forma.

Para locações em curso, a LC 214/2025 criou uma opção para contratos por prazo determinado. O contribuinte pode recolher IBS e CBS em montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida (art. 487, §2º, com a redação da LC 227/2026), sob estas condições:

• o contrato não residencial deve ter sido firmado até a publicação da LC 214/2025 e registrado em cartório ou disponibilizado à RFB e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento (§1º, I);
• o contrato residencial vale pelo prazo original ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a publicação da LC 214/2025 (§1º, II);
• o contribuinte que adota a opção não se credita e perde o redutor social (§§4º e 5º).

Para contratos não residenciais, o prazo de registro em cartório terminou em 31/12/2025. Resta a alternativa de disponibilizar o contrato à RFB e ao Comitê Gestor do IBS, condicionada ao regulamento, e cada contrato deve ser conferido quanto à data de assinatura e ao registro.

Em contratos novos ou renovados, convém prever quem suporta o tributo, o reajuste e o repasse e o efeito de mudanças na regulamentação, tema tratado em reforma tributária e contratos.

O imóvel deve ficar na pessoa física ou na empresa?

A escolha entre pessoa física e empresa depende de três dados: o volume de aluguéis e de vendas em relação aos limites do art. 251, a tributação já aplicada (imposto de renda e ITBI) e quem opera o imóvel. O novo sistema acrescenta variáveis, sem eliminar as antigas.

Na pessoa física, quem permanece abaixo dos limites do art. 251 fica fora do regime regular de IBS e CBS nas locações e vendas e, em regra, não destaca tributo que gere crédito para o locatário empresa. Acima dos limites, a pessoa física passa ao regime regular, com redutor de ajuste e obrigações acessórias.

Na pessoa jurídica no regime regular, as operações entram no capítulo, o imóvel recebe redutor de ajuste e os créditos de IBS e CBS sobre as aquisições seguem as regras gerais. Se houver transferência do imóvel entre pessoa física e empresa, a operação merece análise de ITBI, imposto de renda e, conforme o caso, de IBS e CBS.

Na empresa, a distribuição do lucro dos aluguéis aos sócios tem tratamento tributário próprio, descrito em tributação de dividendos.

Quem estuda a transferência de imóveis para uma holding deve considerar também o ITBI na integralização e o ITCMD na doação de quotas, como em holding familiar e ITCMD no Paraná. Os demais temas da frente estão na página de atuação em patrimônio.

Como ficam a incorporação imobiliária e a SPE?

Na incorporação imobiliária e no parcelamento do solo, o IBS e a CBS sobre a alienação das unidades são devidos a cada pagamento recebido (LC 214/2025, art. 262). Nas incorporações, o redutor de ajuste e o redutor social são deduzidos proporcionalmente de cada parcela (§4º). O alienante pode compensar créditos pagos nas aquisições de bens e serviços, e eventual saldo credor pode ser ressarcido em conta vinculada ao patrimônio de afetação (§§2º e 3º).

Para incorporações submetidas ao patrimônio de afetação e ao regime especial da Lei 10.931/2004, com pedido efetivado antes de 01/01/2029, a LC 214/2025 permite optar pelo recolhimento de IBS e CBS em 2,08% da receita mensal recebida, ou 0,53% nas hipóteses dos §§6º e 8º do art. 4º e do parágrafo único do art. 8º da Lei 10.931/2004 (art. 485, na redação da LC 227/2026). Para parcelamento do solo com registro pedido antes de 2029, o percentual é de 3,65% da receita bruta recebida (art. 486). A opção veda créditos e a dedução dos redutores.

A SPE (sociedade de propósito específico) é a empresa criada para o empreendimento. A apuração do IBS e da CBS é feita por empreendimento de construção civil, incorporação ou parcelamento do solo, cada um como centro de custo distinto e vinculado a um CNPJ ou CPF específico (art. 270). A escolha entre regime regular e opção especial exige simulação com dados do projeto.

Como preparar os imóveis e os contratos para a transição até 2033?

O preparo começa pela relação dos imóveis e pela identificação de quem os titulariza, porque o redutor de ajuste dos imóveis existentes se constitui em 31/12/2026 e os limites do art. 251 dependem da receita anual de aluguéis. Os itens a seguir organizam essa tarefa:

1. Relação dos imóveis, com matrícula, data e valor de aquisição, e laudo ou valor de referência, se houver, para estimar o redutor de ajuste em 31/12/2026.
2. Identificação de quem titulariza cada imóvel (pessoa física ou jurídica) e do regime de tributação da empresa (Simples, lucro presumido ou lucro real).
3. Receita anual de aluguéis por imóvel, para comparar com os limites do art. 251.
4. Contratos de locação vigentes, com data de assinatura, prazo, cláusula de reajuste e registro, para avaliar a opção do art. 487.
5. Cláusulas de repasse de tributos e de revisão em contratos de compra e venda e de locação.
6. Informações de incorporações, SPEs e parcelamentos em andamento, incluindo patrimônio de afetação e data do pedido de opção pelo regime da Lei 10.931/2004.
7. Acompanhamento da regulamentação do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal.

O enquadramento muda conforme o número de imóveis, a receita anual de aluguéis e a data de assinatura de cada contrato. Escrituras, matrículas, contratos e composição societária reunidos permitem comparar os cenários antes de qualquer decisão.

Perguntas frequentes