Execução extrajudicial de garantias após o Marco Legal

Quais garantias podem ser executadas sem processo judicial?

Podem ser executadas fora do Judiciário a alienação fiduciária de imóvel e de bem móvel, a hipoteca e, em concurso de credores sobre o mesmo imóvel, as garantias imobiliárias. O penhor permanece no regime do Código Civil, que prevê a venda amigável se o contrato permitir (art. 1.433, IV).

O agente de garantia, figura prevista no Código Civil (art. 853-A), pode constituir, gerir e executar garantias em nome próprio e em benefício dos credores, usando a via extrajudicial quando a legislação especial da garantia a admitir.

Como é o procedimento no cartório?

O procedimento varia com a garantia, mas parte sempre da mora comprovada e da intimação do devedor, e termina com a venda do bem em leilão ou a retomada pelo credor. No imóvel e na hipoteca, o ato corre no Registro de Imóveis. No bem móvel, corre no Registro de Títulos e Documentos.

Como o devedor é intimado e a propriedade do imóvel é consolidada?

Na alienação fiduciária de imóvel, a execução começa com a intimação do devedor pelo oficial do registro de imóveis e, sem purgação da mora, termina com a consolidação da propriedade em nome do credor (Lei 9.514, art. 26).

1. O credor requer ao oficial do registro de imóveis a intimação do devedor, e do terceiro fiduciante, se houver, para pagar a dívida em 15 dias, com juros convencionais, penalidades, encargos, tributos e despesas (Lei 9.514, art. 26, § 1º).
2. A intimação é pessoal, por solicitação do oficial, por cartório de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento. Se o devedor estiver em local ignorado, incerto ou inacessível, faz-se por edital (art. 26, §§ 3º e 4º). Havendo e-mail no contrato, o envio por essa via é imprescindível, com 15 dias de antecedência da intimação por edital (art. 26, § 4º-B).
3. Sem purgação da mora, consolida-se a propriedade em nome do credor.

Como são o leilão, o saldo e a reintegração de posse do imóvel?

Após a consolidação, o credor tem 60 dias para promover o leilão público, e o devedor responde pelo saldo que faltar (arts. 27 e 30).

1. O credor promove leilão público em 60 dias, contados do registro da consolidação (art. 27). No segundo leilão, aceita-se o maior lance igual ou superior ao valor da dívida e das despesas, e o credor pode aceitar, a seu critério, lance de ao menos metade do valor de avaliação (art. 27, § 2º).
2. Sobrando valor, o credor o entrega ao devedor em cinco dias após o leilão. Faltando, o devedor responde pelo saldo, que pode ser cobrado por execução (art. 27, §§ 4º e 5º-A).
3. A reintegração de posse é concedida liminarmente, com desocupação em 60 dias, e o ocupante paga taxa de 1% ao mês sobre o valor de referência (arts. 30 e 37-A).

Como funciona a execução extrajudicial da hipoteca?

Na hipoteca, o devedor e o terceiro hipotecante são intimados pessoalmente pelo oficial de registro de imóveis para purgar a mora em 15 dias. Sem purgação, o fato é averbado na matrícula, e o credor promove leilão em 60 dias, podendo ser eletrônico. Se o primeiro leilão não alcançar o valor previsto, o segundo ocorre em 15 dias. Antes da alienação, o devedor pode remir a execução pagando toda a dívida e as despesas. Frustrados os leilões, o credor pode se apropriar do imóvel ou vendê-lo diretamente a terceiro em até 180 dias. A arrematação é formalizada em ata notarial (Lei 14.711, art. 9º, §§ 1º a 11).

Como funciona a execução extrajudicial do bem móvel?

Na alienação fiduciária de bem móvel, com cláusula em destaque no contrato e mora comprovada, o credor pode requerer ao cartório de títulos e documentos do domicílio do devedor, ou do local do bem, que o notifique, preferencialmente por meio eletrônico, para pagar em 20 dias ou apresentar documentos que indiquem cobrança indevida (DL 911, art. 8º-B, §§ 1º, 2º e 6º). Não havendo pagamento, o oficial averba a consolidação da propriedade (§ 9º).

Se o bem não for entregue, o credor pode requerer a busca e apreensão extrajudicial (art. 8º-C, § 1º). Os parágrafos do art. 8º-C haviam sido vetados e passaram a vigorar com a derrubada do veto pelo Congresso. Após a apreensão, o devedor tem cinco dias úteis para pagar a dívida e reaver o bem (art. 8º-C, § 9º).

Que direitos o devedor preserva?

O devedor preserva a purgação da mora, o direito de preferência ou de remição, a restituição de eventual saldo e o acesso ao Judiciário em qualquer fase. Esses direitos constam da Lei 9.514/1997, da Lei 14.711/2023 e do Decreto-Lei 911/1969, e os prazos variam conforme a garantia.

Os principais direitos estão previstos na própria lei:

• Purgação da mora: 15 dias após a intimação, na alienação fiduciária de imóvel e na hipoteca; 20 dias na notificação do bem móvel; cinco dias úteis após a apreensão do bem móvel.
• Financiamento imobiliário residencial: até a averbação da consolidação da propriedade, o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas, e o contrato convalesce (Lei 9.514, art. 26-A, § 2º).
• Direito de preferência: após a consolidação e até a data do segundo leilão, o fiduciante pode adquirir o imóvel pelo valor da dívida e das despesas (art. 27, § 2º-B).
• Saldo: no financiamento residencial, se o segundo leilão não alcançar o referencial mínimo, a dívida é extinta com quitação recíproca (art. 26-A, §§ 3º e 4º). Na hipoteca residencial, o devedor é exonerado do saldo remanescente (Lei 14.711, art. 9º, § 10).
• Cobrança indevida: o credor sujeita-se à multa e ao dever de indenizar previstos no DL 911 (art. 8º-D).
• Acesso ao Judiciário: o procedimento extrajudicial não impede que o devedor busque a via judicial (art. 8º-C, § 11).

Quando o saldo devedor é da empresa e o credor busca atingir o patrimônio pessoal dos sócios, a questão deixa de ser a garantia e passa a ser a desconsideração da personalidade jurídica, que exige pressupostos próprios.

O STF e o CNJ já validaram a execução extrajudicial?

O STF e o CNJ validaram a execução extrajudicial. O STF julgou constitucionais os procedimentos extrajudiciais da Lei 14.711/2023 no julgamento conjunto das ADIs 7.600, 7.601 e 7.608, relatadas pelo ministro Dias Toffoli, em sessão virtual encerrada em 30/06/2025, por maioria. A Corte deu interpretação conforme a Constituição aos §§ 4º, 5º e 7º do art. 8º-C do DL 911, para que a localização e a apreensão de bens móveis respeitem os direitos fundamentais do devedor. O acórdão foi publicado em 15/09/2025.

Os embargos de declaração contra essa decisão envolvem a execução de veículos perante os órgãos de trânsito (art. 8º-E do DL 911). Até a data desta publicação, o julgamento dos embargos não havia sido concluído: o processo foi destacado em 27/03/2026 e seguiu para o Plenário presencial. Por isso, a via do órgão de trânsito pede cautela adicional.

Antes, no Tema 982 da repercussão geral (RE 860.631, rel. min. Luiz Fux), o STF havia decidido, em 26/10/2023 e por maioria, que a execução extrajudicial da Lei 9.514/1997 é compatível com as garantias processuais da Constituição.

No plano administrativo, a Corregedoria Nacional de Justiça editou o Provimento CNJ 196, de 04/06/2025, publicado no DJe de 05/06/2025. Ele alterou o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial para disciplinar a busca e apreensão e a consolidação da propriedade fiduciária de bem móvel perante o Registro de Títulos e Documentos, com exigência de cláusula expressa, mora comprovada e notificação prévia.

Quais juros e correção se aplicam à dívida executada?

Quando o contrato fixa índice de correção e taxa de juros, prevalece o pactuado. Quando não fixa, a Lei 14.905/2024 manda corrigir a dívida pelo IPCA (Código Civil, art. 389, parágrafo único) e aplicar como juros legais a Selic deduzido o IPCA (art. 406, § 1º), com resultado nunca negativo (art. 406, § 3º). Essas regras produzem efeitos desde 30/08/2024.

O Tema 1.368 do STJ, julgado pela Corte Especial no REsp 2.199.164/PR, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, em 15/10/2025, fixou que, antes da Lei 14.905/2024, o art. 406 do Código Civil deve ser lido no sentido de que a Selic é a taxa de juros de mora das dívidas civis. A tese trata da taxa legal quando os juros não foram convencionados. Ela não regula a taxa pactuada.

Quanto à taxa pactuada, o art. 3º da Lei 14.905 afasta o Decreto 22.626/1933 (Lei de Usura) das obrigações contratadas entre pessoas jurídicas, das representadas por títulos de crédito ou valores mobiliários, das contraídas perante instituições financeiras e das realizadas nos mercados financeiro, de capitais ou de valores mobiliários.

Quais riscos de nulidade existem e o que o credor pode documentar?

Os riscos de nulidade concentram-se em falhas de forma: ausência de previsão contratual adequada, intimação irregular, erro na planilha da dívida e descumprimento de prazos. Na hipoteca, a falta de previsão expressa do procedimento no título afeta a validade (Lei 14.711, art. 9º, § 15). Uma execução conduzida sem esses cuidados pode ser contestada e gerar indenização.

Entre os pontos que costumam ser discutidos:

• Na alienação fiduciária de bem móvel, a consolidação extrajudicial exige previsão expressa em cláusula em destaque e comprovação da mora (DL 911, art. 8º-B).
• Na hipoteca, o título deve conter, como requisito de validade, previsão expressa do procedimento extrajudicial, com menção ao teor dos §§ 1º a 10 do art. 9º (Lei 14.711, § 15 do art. 9º).
• A intimação por edital sem esgotar o endereço e o e-mail informados no contrato pode ser questionada (Lei 9.514, art. 26, § 4º-B).
• A inclusão no débito de encargos não pactuados ou de valores sem planilha clara fragiliza a notificação, que deve trazer cópia do contrato e planilha da evolução da dívida (DL 911, art. 8º-B, § 13).
• A localização e a apreensão do bem devem respeitar os direitos fundamentais do devedor, conforme a interpretação fixada pelo STF para o art. 8º-C, §§ 4º, 5º e 7º, do DL 911.

Que documentos e cláusulas o credor deve organizar antes da execução?

O credor deve organizar, antes de iniciar o procedimento, os seguintes documentos e cláusulas:

1. Cláusula de execução extrajudicial em destaque, com remissão ao dispositivo legal aplicável.
2. Endereços físico e eletrônico do devedor e do terceiro garantidor, com dever contratual de informar mudanças (Lei 9.514, art. 26, § 4º-A).
3. Valor do imóvel para efeito de leilão e critérios de revisão, quando a garantia for imobiliária.
4. Índice de correção, taxa de juros, multa e encargos, de forma que a planilha seja reproduzível.
5. Registro da garantia no cartório competente e certidões atualizadas.
6. Histórico de comunicações, notificações e pagamentos parciais.
7. Quando houver mais de um credor, regras de prioridade e eventual designação de agente de garantia.

O resultado da execução depende do contrato, da garantia e do histórico da dívida, e nenhum desses itens o assegura. A atuação do escritório em crédito e cobrança está descrita na frente Caixa.

Como o protesto entra na cobrança extrajudicial de títulos?

O protesto é o ato pelo qual o tabelião de protesto formaliza o inadimplemento de um título ou documento de dívida. A Lei 14.711 incluiu na Lei 9.492/1997 o art. 11-A, que permite ao credor, se requerer expressamente, que o tabelião de protesto envie ao devedor uma proposta de solução negocial antes do protesto.

O devedor tem prazo de resposta de até 30 dias, conforme fixado pelo credor, e o credor pode estipular desconto e condições de pagamento. Se a negociação fracassar e o credor não desistir, a remessa converte-se em indicação para protesto pelo valor original da dívida. Nessa hipótese, a data de apresentação da proposta produz efeitos para todos os fins, inclusive o direito de regresso, a interrupção da prescrição, a execução e a falência.

Em caso de desconto, os emolumentos são calculados sobre o valor efetivamente pago (art. 11-A, § 2º). O protesto não executa garantia: é uma etapa de cobrança de títulos que antecede a execução.

Esse rito vale para credores privados e garantias contratuais. Para dívida ativa da União, a negociação segue a transação tributária com a PGFN.

Perguntas frequentes